Een ontwikkelaar verbouwt een monumentale boerderij tot vijf appartementen en vraagt € 170.000 aan btw terug over de verbouwingskosten. Het bedrijf wil de appartementen volledig gemeubileerd verhuren voor maximaal zes maanden aan tijdelijke bewoners, zoals expats en uitwisselingsstudenten. De Belastingdienst weigert de btw-teruggaaf, omdat normale woningverhuur btw-vrijgesteld is. Voor vastgoedontwikkelaars rijst de vraag wanneer verhuur precies belast is. Wanneer valt verhuur van gemeubileerde appartementen onder de btw-belaste short-stay uitzondering?
Short-stay-uitzondering
Het ontwikkelbedrijf stelt dat de geplande verhuur van de appartementen btw-belast is. De appartementen worden volledig gemeubileerd verhuurd voor maximaal zes maanden aan mensen die tijdelijk in Nederland verblijven, zoals expats en uitwisselingsstudenten. De huurders hoeven niet te zorgen voor inventaris of onderhoud. Deze verhuur concurreert volgens het bedrijf direct met hotels en vakantieverblijven, waardoor de short-stay uitzondering van toepassing is. Dit maakt de verhuur btw-belast en de verbouwkosten aftrekbaar.
De inspecteur houdt vol dat de verhuur btw-vrijgesteld is, omdat het in zijn ogen gewone woningverhuur betreft. De appartementen hebben in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (het BAG) een woonfunctie en zij kunnen voor langere duur worden gebruikt. De short-stay uitzondering geldt alleen voor echte hotel- en vakantieaccommodatie, niet voor appartementen die ook als gewone woning kunnen dienen. Omdat de verhuur vrijgesteld is, komt de btw op verbouwkosten niet voor aftrek in aanmerking.
Btw-belast
De rechtbank oordeelt dat het ontwikkelbedrijf volledig gelijk heeft door toepassing van de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens die criteria moet het gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om kort te verblijven, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor inventaris. Het bedrijf maakt aannemelijk dat het de appartementen volledig gemeubileerd wil verhuren voor maximaal zes maanden. Deze prestatie concurreert direct met hotels, omdat beide sectoren verblijf aanbieden voor relatief korte perioden met volledige uitrusting. Het feit dat de appartementen in het BAG een woonfunctie hebben, doet niet ter zake. De aard van de prestatie is beslissend. Omdat het bedrijf accommodatie verstrekt die concurreert met hotel- en vakantiebestedingsbedrijven, valt de verhuur onder de short-stay uitzondering en is deze btw-belast.
Maatwerk
Deze uitspraak bevestigt opnieuw de toepassing van criteria die de Hoge Raad al in 2007 vaststelde voor short-stay verhuur. De criteria zijn al jarenlang helder: kort verblijf, volledig gemeubileerd, geen zorg voor inventaris en concurrentie met hotels. De regels zijn duidelijk, maar de toepassing vraagt maatwerk per situatie.
Alle nieuwsberichten
Zwartspaarder wint slag, maar verliest oorlog
Een man meldt zich bij de Belastingdienst met verzwegen Zwitserse bankrekeningen. Wat hij verzwijgt: hij heeft ook rekeningen in Luxemburg, op naam va...
Lees verder
Doorlenen tegen hogere rente is winstuitdeling
Een bv leent een miljoen aan haar dga tegen 2% rente. De dga leent datzelfde bedrag door aan derden tegen 7% rente. Het verschil van 5% steekt hij in ...
Lees verder
Nabetaling pensioen niet toerekenbaar aan eerdere jaren
Een man ontvangt in 2018 een nabetaling van zijn pensioenfonds over een periode van meer dan 11 jaar. De inspecteur heeft deze nabetaling volledig ger...
Lees verder
Bestemmingswijziging levert belastbare winst op
Een man koopt een boerderij met agrarische bestemming. Hij regelt een bestemmingswijziging en splitst het perceel in tweeën. De ene helft verkoopt hi...
Lees verder
Recht op alle voordelen uit aandelen is aanmerkelijk belang
Een man verstrekt via een fonds een lening waarmee aandelen worden gekocht. Alle opbrengsten uit die aandelen komen aan hem toe. Op een deel van de vo...
Lees verder
AI als juridisch adviseur: rechter niet onder de indruk
Een man krijgt een naheffingsaanslag parkeerbelasting opgelegd. Hij maakt bezwaar en gaat vervolgens in beroep. Hij verwijst naar een uitspraak die ni...
Lees verder
Waardering huurrecht: rekening houden met indexatie en metterwoonclausule
Een vrouw mag na het overlijden van haar partner levenslang in zijn woning blijven wonen voor € 500 per maand. De inspecteur merkt dit huurrecht aan...
Lees verder
Managementvergoeding en stamrecht zijn niet uitwisselbaar
Een dga ontvangt al jaren een managementvergoeding van zijn holding voor zijn werk als directeur. Daarnaast heeft hij recht op stamrechtuitkeringen va...
Lees verder
Kwijtschelding rekening-courantschuld is verkapt dividend
Een man houdt alle aandelen in een holding die deelneemt in het familiebedrijf. De holding heeft een vordering op hem in rekening-courant. Deze vorder...
Lees verder
Schenking aandelen aan trouwe werknemer is geen loon
Een werknemer krijgt na jaren trouwe dienst alle aandelen van zijn werkgever geschonken. De aandelen zijn € 7,8 miljoen waard. De inspecteur merkt d...
Lees verder
Schuld aan jezelf verdwijnt en levert belastbare winst op
Een bv koopt voor € 2.500 een vordering van ruim € 6 miljoen op zichzelf. Die vordering verdwijnt daardoor: je kunt immers geen schuld aan jezelf ...
Lees verder
Geen renteaftrek, ondanks snelle aflossing hypotheek
Een man koopt in 2015, samen met zijn echtgenote, een woning. Zij sluiten hiervoor een hypotheek af bij een bank. Het betreft een annuïtaire lening m...
Lees verder
Geen aftrek voor fiscale eenheid omdat onderneming deelneming al was beëindigd bij voeging
Een bv houdt een deelneming in een op Isle of Man gevestigde Ltd die een jacht verhuurt. De Ltd wordt geliquideerd en de moedermaatschappij van de fis...
Lees verder
Bezitseis BOR geldt per aandelenpakket afzonderlijk
Een echtpaar houdt sinds 1986 respectievelijk 51% en 49% van de aandelen in een holding. Tussen hen bestaat geen gemeenschap van goederen. Na het over...
Lees verder
Collectieve uitspraak massaal bezwaar belastingrente
Onlangs heeft de inspecteur van de Belastingdienst collectief uitspraak gedaan op de bezwaren die vallen onder de massaal bezwaarprocedures tegen de h...
Lees verder
Forfaitaire rendementen banktegoeden en schulden 2025
De staatssecretaris van Financiën heeft de forfaitaire rendementspercentages in box 3 voor banktegoeden en schulden voor het jaar 2025 vastgesteld. V...
Lees verder
Geen piekvereiste voor fiscale onderhoudsvoorziening
Een woningcorporatie vormt een fiscale voorziening voor toekomstig onderhoud aan haar woningcomplexen. De inspecteur stelt dat dit alleen mag als de o...
Lees verder
Stilzitten bij lening aan dga is nog geen prijsgeven
Een bv heeft een forse vordering op haar dga. De bv onderneemt geen actie om de vordering te innen, terwijl duidelijk is dat de dga deze niet kan aflo...
Lees verder
Woonkamer zonder eigen toilet is geen zelfstandige werkruimte
Een zelfstandig sportinstructeur maakt tijdens de coronalockdown instructievideo's vanuit haar woonkamer. Zij brengt een deel van de huur van haar app...
Lees verder
Geen wettelijke termijn voor verliesbeschikking
Een bv die statutair gevestigd is op Curaçao, maakt deel uit van een complexe structuur met meerdere vennootschappen. De inspecteur stelt na een vest...
Lees verder
Voetbalkaartjes voor werknemers zijn loon in natura
Een schoonmaakbedrijf beschikt over twee seizoenkaarten voor Ajax en koopt nog 22 kaarten voor de wedstrijd Ajax-Juventus. De kaarten worden gebruikt ...
Lees verder
Schadevergoeding van bv op privérekening is afkoop pensioen
Een bv ontvangt een schadevergoeding van bijna € 700.000 na een civiele procedure. Het bedrag wordt gestort op de privérekening van de dga. De insp...
Lees verder
Geen giftenaftrek zonder Nederlandse anbi-registratie
Een man doet giften aan instellingen in Duitsland en Zwitserland. Deze instellingen zijn in hun eigen land erkend als algemeen nut beogend, maar hebbe...
Lees verder
Geen renteaftrek bij verlengde looptijd na oversluiten hypotheek
Een man koopt in 2014 een woning en financiert deze met een hypothecaire lening. Deze lening heeft een looptijd tot 2045 en kwalificeert als een 'eige...
Lees verder
Verhoogd eigenwoningforfait van 2,35 % niet in strijd met EVRM
Wie een eigen woning heeft, moet inkomstenbelasting betalen over het zogenaamde eigenwoningforfait. Dit forfait bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde van d...
Lees verder
