In de regel betaalt u bij de aankoop van een eigen woning 2% overdrachtsbelasting, maar er bestaan verrassende uitzonderingen. In deze zaak draait het om de vraag wanneer iemand wel en wanneer iemand niet kan profiteren van het lagere tarief. Het lage tarief geld als de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en zonder voorbehoud schriftelijk vastlegt. De inspecteur vond dat de woning niet lang genoeg als hoofdverblijf werd gebruikt en legde daarom een naheffingsaanslag op. De rechtbank moest oordelen of de naheffingsaanslag terecht was opgelegd.
Feiten
Een stel kocht op 31 januari 2021 een woning, met de bedoeling deze als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De vereist verklaring is voor de levering opgesteld. Nog voor deze woning werd geleverd, kocht het stel een andere woning. Nadat de eerste woning was geleverd, heeft het stel deze woning betrokken. Nog geen drie maanden later is de tweede woning geleverd. Weer een maand later heeft het stel de tweede woning betrokken.
Standpunt van de belanghebbende
De belanghebbende stelde dat zij de intentie had om de eerste woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ te gaan gebruiken. Zij had een daartoe strekkende verklaring bij de inspecteur ingediend. De belanghebbende stelde de eerste woning verlaten te hebben vanwege persoonlijke omstandigheden. Volgens haar waren deze omstandigheden van dien aard dat zij redelijkerwijs niet in staat was de woning langdurig als hoofdverblijf te gebruiken. Daarom was zij van mening dat zij recht had op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. De belanghebbende beriep zich op de wettelijke bepaling die luidt dat, indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid, het verlaagde tarief toch kan gelden. Zij stelde dat de aankoop van een tweede woning, waar zij zich beter thuis voelde, een dergelijke onvoorziene omstandigheid vormde. Zij benadrukte dat haar intentie altijd was geweest om beide woningen langdurig als hoofdverblijf te gebruiken.
Standpunt van de inspecteur
De inspecteur vond dat de belanghebbende niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief voldeed. Volgens de inspecteur was het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken’, duidelijk niet gehaald. Daarom legde hij een naheffingsaanslag op voor het verschil tussen het verlaagde tarief van 2% en het algemene tarief van 8%. Daarnaast betoogde de inspecteur dat de aankoop van de tweede woning geen onvoorziene omstandigheid vormde, zoals bedoeld in de wet. De wetgever had namelijk specifieke situaties voor ogen, zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies, en niet de wens om een andere woning te betrekken. Daarmee achtte de inspecteur het beroep van de belanghebbende op onvoorziene omstandigheden ongegrond.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank moest oordelen of de belanghebbende voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken' inhoudt dat de woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. In dit geval was het duidelijk dat belanghebbende de eerste woning slechts voor een korte periode als hoofdverblijf had gebruikt, waarna zij verhuisde naar de tweede woning. De rechtbank overwoog dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden niet van dien aard waren dat het onmogelijk was om de woning langdurig te gebruiken. De aankoop van een tweede woning was een bewuste keuze en geen onverwachte gebeurtenis, die onder de noemer 'onvoorziene omstandigheden' valt.
De rechtbank concludeerde daarom dat de belanghebbende niet voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. De naheffingsaanslag is terecht opgelegd. Dit betekende dat belanghebbende alsnog 8% overdrachtsbelasting moest betalen voor de eerste woning. Ook de in rekening gebrachte belastingrente bleef in stand, aangezien deze volgde uit de naheffingsaanslag.
Advies voor woningkopers
Bent u van plan een woning te kopen en twijfelt u of u in aanmerking komt voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting? Het is belangrijk om vooraf goed te begrijpen welke voorwaarden hiervoor gelden. In sommige gevallen kan een verkeerde inschatting leiden tot een naheffingsaanslag, met aanzienlijke financiële gevolgen. Neem daarom gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Alle nieuwsberichten
Geen aftrek voor fiscale eenheid omdat onderneming deelneming al was beëindigd bij voeging
Een bv houdt een deelneming in een op Isle of Man gevestigde Ltd die een jacht verhuurt. De Ltd wordt geliquideerd en de moedermaatschappij van de fis...
Lees verder
Bezitseis BOR geldt per aandelenpakket afzonderlijk
Een echtpaar houdt sinds 1986 respectievelijk 51% en 49% van de aandelen in een holding. Tussen hen bestaat geen gemeenschap van goederen. Na het over...
Lees verder
Collectieve uitspraak massaal bezwaar belastingrente
Onlangs heeft de inspecteur van de Belastingdienst collectief uitspraak gedaan op de bezwaren die vallen onder de massaal bezwaarprocedures tegen de h...
Lees verder
Forfaitaire rendementen banktegoeden en schulden 2025
De staatssecretaris van Financiën heeft de forfaitaire rendementspercentages in box 3 voor banktegoeden en schulden voor het jaar 2025 vastgesteld. V...
Lees verder
Geen piekvereiste voor fiscale onderhoudsvoorziening
Een woningcorporatie vormt een fiscale voorziening voor toekomstig onderhoud aan haar woningcomplexen. De inspecteur stelt dat dit alleen mag als de o...
Lees verder
Stilzitten bij lening aan dga is nog geen prijsgeven
Een bv heeft een forse vordering op haar dga. De bv onderneemt geen actie om de vordering te innen, terwijl duidelijk is dat de dga deze niet kan aflo...
Lees verder
Woonkamer zonder eigen toilet is geen zelfstandige werkruimte
Een zelfstandig sportinstructeur maakt tijdens de coronalockdown instructievideo's vanuit haar woonkamer. Zij brengt een deel van de huur van haar app...
Lees verder
Geen wettelijke termijn voor verliesbeschikking
Een bv die statutair gevestigd is op Curaçao, maakt deel uit van een complexe structuur met meerdere vennootschappen. De inspecteur stelt na een vest...
Lees verder
Voetbalkaartjes voor werknemers zijn loon in natura
Een schoonmaakbedrijf beschikt over twee seizoenkaarten voor Ajax en koopt nog 22 kaarten voor de wedstrijd Ajax-Juventus. De kaarten worden gebruikt ...
Lees verder
Schadevergoeding van bv op privérekening is afkoop pensioen
Een bv ontvangt een schadevergoeding van bijna € 700.000 na een civiele procedure. Het bedrag wordt gestort op de privérekening van de dga. De insp...
Lees verder
Geen giftenaftrek zonder Nederlandse anbi-registratie
Een man doet giften aan instellingen in Duitsland en Zwitserland. Deze instellingen zijn in hun eigen land erkend als algemeen nut beogend, maar hebbe...
Lees verder
Geen renteaftrek bij verlengde looptijd na oversluiten hypotheek
Een man koopt in 2014 een woning en financiert deze met een hypothecaire lening. Deze lening heeft een looptijd tot 2045 en kwalificeert als een 'eige...
Lees verder
Verhoogd eigenwoningforfait van 2,35 % niet in strijd met EVRM
Wie een eigen woning heeft, moet inkomstenbelasting betalen over het zogenaamde eigenwoningforfait. Dit forfait bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde van d...
Lees verder
Toch btw-aftrek bij verhuur werkkamer en garage aan eigen bv
Bij dga's en ondernemers die vanuit huis werken en een ruimte verhuren aan hun bv, neemt de Belastingdienst vaak het standpunt in dat bij enig privég...
Lees verder
Prijsafspraak bij verkoop aandelen verhindert fiscale eenheid
Een bouwbedrijf investeert via een dochter-bv in een zeeschip en past willekeurige afschrijving toe. De moedermaatschappij voegt de dochter in de fisc...
Lees verder
Voldoende verwevenheid voor fiscale eenheid btw
Een holding verhuurt een pand inclusief inventaris aan een bv die een cafetaria en ijssalon exploiteert. De aandelen van zowel de holding als de bv zi...
Lees verder
Gerechtshof: Uber chauffeurs zijn niet altijd werknemer
Het gerechtshof Amsterdam wijst de vorderingen van FNV dat alle chauffeurs of groepen van chauffeurs van Uber werknemer zijn af. Het hof oordeelt dat ...
Lees verder
Zonder klanten geen ondernemer
Een tandarts ontwikkelt een methode om mensen met tandartsangst te behandelen met paarden. Na zes jaar en € 278.000 euro verlies weigert de Belastin...
Lees verder
Notariële akte bewijst mondelinge schenking van miljoenen
Een vader schenkt in januari certificaten ter waarde van miljoenen aan zijn kinderen. Dit wordt later bevestigd in een notariële akte in april. Volge...
Lees verder
Hoge Raad halveert belastingrente voor bv’s
Goed nieuws voor ondernemers met een bv. De Hoge Raad maakt korte metten met het verhoogde belastingrentetarief voor de vennootschapsbelasting. Jarenl...
Lees verder
Vanaf juli 2026 douanerecht van € 3 op kleine pakketjes
De Raad van de Europese Unie heeft besloten om vanaf 1 juli 2026 een vast douanerecht van € 3 te heffen op kleine pakketten met een waarde onder €...
Lees verder
Hof akkoord met gebruikelijk loon van € 7.500
Een handelaar in edelmetalen, met slechts € 12.721 aan liquide middelen, moet volgens de Belastingdienst toch € 25.000 loon krijgen. Dat zou het d...
Lees verder
Ontslag terecht door expliciete foto’s op werklaptop
Een IT-engineer wordt op staande voet ontslagen door zijn werkgever, een internationaal cloudsoftwarebedrijf. De werknemer stapt naar de rechter, omda...
Lees verder
Misbruik van procesrecht door ondermaatse, door AI geproduceerde processtukken
Een man verzoekt bij de rechter om schorsing van de tenuitvoerlegging van een eerder vonnis. Volgens de man is niet voldaan aan bepaalde wettelijke ve...
Lees verder
Beperkte tijd voor aanslag als een schenking niet is aangegeven
Als er aangifte schenkbelasting is gedaan, vervalt de bevoegdheid tot het opleggen van een eerste aanslag schenkbelasting drie jaar na het ontsta...
Lees verder
