In de regel betaalt u bij de aankoop van een eigen woning 2% overdrachtsbelasting, maar er bestaan verrassende uitzonderingen. In deze zaak draait het om de vraag wanneer iemand wel en wanneer iemand niet kan profiteren van het lagere tarief. Het lage tarief geld als de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en zonder voorbehoud schriftelijk vastlegt. De inspecteur vond dat de woning niet lang genoeg als hoofdverblijf werd gebruikt en legde daarom een naheffingsaanslag op. De rechtbank moest oordelen of de naheffingsaanslag terecht was opgelegd.
Feiten
Een stel kocht op 31 januari 2021 een woning, met de bedoeling deze als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De vereist verklaring is voor de levering opgesteld. Nog voor deze woning werd geleverd, kocht het stel een andere woning. Nadat de eerste woning was geleverd, heeft het stel deze woning betrokken. Nog geen drie maanden later is de tweede woning geleverd. Weer een maand later heeft het stel de tweede woning betrokken.
Standpunt van de belanghebbende
De belanghebbende stelde dat zij de intentie had om de eerste woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ te gaan gebruiken. Zij had een daartoe strekkende verklaring bij de inspecteur ingediend. De belanghebbende stelde de eerste woning verlaten te hebben vanwege persoonlijke omstandigheden. Volgens haar waren deze omstandigheden van dien aard dat zij redelijkerwijs niet in staat was de woning langdurig als hoofdverblijf te gebruiken. Daarom was zij van mening dat zij recht had op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. De belanghebbende beriep zich op de wettelijke bepaling die luidt dat, indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid, het verlaagde tarief toch kan gelden. Zij stelde dat de aankoop van een tweede woning, waar zij zich beter thuis voelde, een dergelijke onvoorziene omstandigheid vormde. Zij benadrukte dat haar intentie altijd was geweest om beide woningen langdurig als hoofdverblijf te gebruiken.
Standpunt van de inspecteur
De inspecteur vond dat de belanghebbende niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief voldeed. Volgens de inspecteur was het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken’, duidelijk niet gehaald. Daarom legde hij een naheffingsaanslag op voor het verschil tussen het verlaagde tarief van 2% en het algemene tarief van 8%. Daarnaast betoogde de inspecteur dat de aankoop van de tweede woning geen onvoorziene omstandigheid vormde, zoals bedoeld in de wet. De wetgever had namelijk specifieke situaties voor ogen, zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies, en niet de wens om een andere woning te betrekken. Daarmee achtte de inspecteur het beroep van de belanghebbende op onvoorziene omstandigheden ongegrond.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank moest oordelen of de belanghebbende voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken' inhoudt dat de woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. In dit geval was het duidelijk dat belanghebbende de eerste woning slechts voor een korte periode als hoofdverblijf had gebruikt, waarna zij verhuisde naar de tweede woning. De rechtbank overwoog dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden niet van dien aard waren dat het onmogelijk was om de woning langdurig te gebruiken. De aankoop van een tweede woning was een bewuste keuze en geen onverwachte gebeurtenis, die onder de noemer 'onvoorziene omstandigheden' valt.
De rechtbank concludeerde daarom dat de belanghebbende niet voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. De naheffingsaanslag is terecht opgelegd. Dit betekende dat belanghebbende alsnog 8% overdrachtsbelasting moest betalen voor de eerste woning. Ook de in rekening gebrachte belastingrente bleef in stand, aangezien deze volgde uit de naheffingsaanslag.
Advies voor woningkopers
Bent u van plan een woning te kopen en twijfelt u of u in aanmerking komt voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting? Het is belangrijk om vooraf goed te begrijpen welke voorwaarden hiervoor gelden. In sommige gevallen kan een verkeerde inschatting leiden tot een naheffingsaanslag, met aanzienlijke financiële gevolgen. Neem daarom gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Alle nieuwsberichten
Maatregelen box 3
Meer belasting voor beleggers, lager heffingsvrij vermogen
De invoering van een nieuw box 3-stelsel (werkelijk rendement) schuift door naar 2028. Om ...
Lees verder
Wijzigingen omzetbelasting en accijns
Behoud lage btw op cultuur, media en sport
De voorgenomen verhoging van het lage btw-tarief (9% → 21%) gaat niet door voor cultuur, media en spo...
Lees verder
Voorgestelde wijzigingen autobelastingen
Tariefkorting voor emissievrije personenauto's
Door het zware accupakket betalen emissievrije personenauto’s zonder korting meer motorrijtu...
Lees verder
Voorstellen erf- en schenkbelasting
Erfbelasting krijgt ruimere aangiftetermijn
De aangiftetermijn voor erfbelasting wordt verlengd van acht naar twintig maanden na overlijden. Dit komt...
Lees verder
Voorstellen energie- en vliegbelasting
Vliegbelasting
Het tarief van de vliegbelasting wordt vanaf 2026 gebaseerd op de eindbestemming van de passagier, niet op de eerste overstapluchthave...
Lees verder
Wijzigingen loonbelasting
Fossiele leaseauto’s worden duurder voor werkgevers
Vanaf 1 januari 2027 geldt een pseudo-eindheffing van 12% over de waarde van fossiele perso...
Lees verder
Tarieven en heffingskortingen 2026
Het pakket Belastingplan 2026 bestaat uit acht wetsvoorstellen met een breed palet aan fiscale maatregelen. De tarieven en heffingskortingen in d...
Lees verder
Bijtelling auto ondanks verbod privégebruik in contract
Een kinderdagverblijf gebruikt vier auto's voor het ophalen en brengen van kinderen en het doen van boodschappen. Werknemers moeten bij indiensttr...
Lees verder
Gebonden aan vaststellingsovereenkomst
Een vof handelt in exclusieve horloges en schaft nieuwe horloges aan in Spanje, inclusief Spaanse btw. Bij de verkoop in Nederland past de vof de marg...
Lees verder
Terugvordering kindgebonden budget verminderd tot nihil
Een man ontvangt in 2020 een nabetaling van € 37.439 van het UWV na een gewonnen rechtszaak. Deze nabetaling zorgt ervoor dat drie overheidsinsta...
Lees verder
Werkelijk rendement over hele vermogen, niet per vermogensbestanddeel
Een man doet aangifte inkomstenbelasting over het jaar 2021. Hij geeft in zijn aangifte een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3) op van &...
Lees verder
Contributie als gift
De Kennisgroep inkomstenbelasting niet-winst neemt het standpunt in dat contributie aan een vereniging die is aangemerkt als ANBI kan kwalificeren als...
Lees verder
Door lang wachten met transport geen nultarief
Een paardenhandelaar verkoopt vier wedstrijdpaarden aan buitenlandse kopers en past het nultarief toe, omdat de paarden later uitgevoerd worden. Bij d...
Lees verder
Negatief loon bij bestuurdersaansprakelijkheid: wanneer is er echte verarming?
Een dga moet via zijn vennootschap € 453.476 schadevergoeding betalen vanwege de onrechtmatige verkoop van sportkleding die eigenlijk van een and...
Lees verder
Fiscaal compromis vernietigd door dwaling over woningoppervlakte
In 2017 verkoopt een dochtermaatschappij een woning met garage aan de zoon van de dga voor € 274.760, terwijl de WOZ-waarde € 398.000 bedraa...
Lees verder
Waardedruk zelfbewoning bij waardering van bedrijfsgedeelte bij staking
Bij de waardering van het bedrijfsgedeelte van een woon- en praktijkpand moet rekening worden gehouden met een waardedruk door duurzame zelfbewoning. ...
Lees verder
Naheffing terecht, geen bewijs voor mondeling stopzetten van loon
Een man is de enige werknemer van een bv. De man is werkzaam als bestuurder bij meerdere vennootschappen. Als de Ondernemingskamer een nader onderzoek...
Lees verder
Terugvragen in 2024 betaalde buitenlandse btw
Ondernemers die in 2024 in een ander EU-land btw hebben betaald, kunnen deze btw terugvragen wanneer zij in dat land geen aangifte doen. Een verzoek o...
Lees verder
Kabinet dicht belastinglek in box 3 bij obligaties
In box 3 is een belastinglek ontstaan bij de aankoop van obligaties met zogeheten aangegroeide rente. Het kabinet neemt met een wetswijziging maatrege...
Lees verder
Stilzitten is geen prijsgeven
In 2006 verstrekt een vader via zijn bv een lening van € 90.000 aan zijn zoon. De zoon raakt in de loop der jaren in financiële problemen, w...
Lees verder
Controleer omschrijving van de activiteiten en nieuwe SBI-code bij KVK
Op 6 en 7 september 2025 wijzigt de KVK de Standaard Bedrijfsindeling (SBI). In het Handelsregister worden dan, waar dat nodig is, de huidige SBI-code...
Lees verder
Cessie van verzekeringsaanspraak voorkomt belastbaarheid uitkering
Een ondernemer die in 2015 zijn aanspraak uit een arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) cedeert om schulden af te lossen, hoeft de in 2018 ontvangen...
Lees verder
Geen dubbele heffing door eerdere teruggaaf
In de jaren tachtig kent de Belastingdienst ten onrechte twee btw-nummers toe aan een ondernemer. Eén voor zijn advieswerkzaamheden en é...
Lees verder
Verzendtheorie niet van toepassing op ambtshalve vermindering
Een man krijgt in 2018 een aanslag IB opgelegd over het jaar 2016. Pas aan het einde van 2021 laat hij een bezwaarschrift opstellen. In deze brief, ge...
Lees verder
Rente op familiehypotheek te hoog
Een man en zijn echtgenote besluiten een woning te kopen, zonder dat zij een financieringsvoorbehoud maken. Omdat zij extra financiering nodig hebben ...
Lees verder
