In de regel betaalt u bij de aankoop van een eigen woning 2% overdrachtsbelasting, maar er bestaan verrassende uitzonderingen. In deze zaak draait het om de vraag wanneer iemand wel en wanneer iemand niet kan profiteren van het lagere tarief. Het lage tarief geld als de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en zonder voorbehoud schriftelijk vastlegt. De inspecteur vond dat de woning niet lang genoeg als hoofdverblijf werd gebruikt en legde daarom een naheffingsaanslag op. De rechtbank moest oordelen of de naheffingsaanslag terecht was opgelegd.
Feiten
Een stel kocht op 31 januari 2021 een woning, met de bedoeling deze als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De vereist verklaring is voor de levering opgesteld. Nog voor deze woning werd geleverd, kocht het stel een andere woning. Nadat de eerste woning was geleverd, heeft het stel deze woning betrokken. Nog geen drie maanden later is de tweede woning geleverd. Weer een maand later heeft het stel de tweede woning betrokken.
Standpunt van de belanghebbende
De belanghebbende stelde dat zij de intentie had om de eerste woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ te gaan gebruiken. Zij had een daartoe strekkende verklaring bij de inspecteur ingediend. De belanghebbende stelde de eerste woning verlaten te hebben vanwege persoonlijke omstandigheden. Volgens haar waren deze omstandigheden van dien aard dat zij redelijkerwijs niet in staat was de woning langdurig als hoofdverblijf te gebruiken. Daarom was zij van mening dat zij recht had op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. De belanghebbende beriep zich op de wettelijke bepaling die luidt dat, indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid, het verlaagde tarief toch kan gelden. Zij stelde dat de aankoop van een tweede woning, waar zij zich beter thuis voelde, een dergelijke onvoorziene omstandigheid vormde. Zij benadrukte dat haar intentie altijd was geweest om beide woningen langdurig als hoofdverblijf te gebruiken.
Standpunt van de inspecteur
De inspecteur vond dat de belanghebbende niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief voldeed. Volgens de inspecteur was het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken’, duidelijk niet gehaald. Daarom legde hij een naheffingsaanslag op voor het verschil tussen het verlaagde tarief van 2% en het algemene tarief van 8%. Daarnaast betoogde de inspecteur dat de aankoop van de tweede woning geen onvoorziene omstandigheid vormde, zoals bedoeld in de wet. De wetgever had namelijk specifieke situaties voor ogen, zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies, en niet de wens om een andere woning te betrekken. Daarmee achtte de inspecteur het beroep van de belanghebbende op onvoorziene omstandigheden ongegrond.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank moest oordelen of de belanghebbende voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken' inhoudt dat de woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. In dit geval was het duidelijk dat belanghebbende de eerste woning slechts voor een korte periode als hoofdverblijf had gebruikt, waarna zij verhuisde naar de tweede woning. De rechtbank overwoog dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden niet van dien aard waren dat het onmogelijk was om de woning langdurig te gebruiken. De aankoop van een tweede woning was een bewuste keuze en geen onverwachte gebeurtenis, die onder de noemer 'onvoorziene omstandigheden' valt.
De rechtbank concludeerde daarom dat de belanghebbende niet voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. De naheffingsaanslag is terecht opgelegd. Dit betekende dat belanghebbende alsnog 8% overdrachtsbelasting moest betalen voor de eerste woning. Ook de in rekening gebrachte belastingrente bleef in stand, aangezien deze volgde uit de naheffingsaanslag.
Advies voor woningkopers
Bent u van plan een woning te kopen en twijfelt u of u in aanmerking komt voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting? Het is belangrijk om vooraf goed te begrijpen welke voorwaarden hiervoor gelden. In sommige gevallen kan een verkeerde inschatting leiden tot een naheffingsaanslag, met aanzienlijke financiële gevolgen. Neem daarom gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Alle nieuwsberichten
Adviseur vraagt per ongeluk kleineondernemersregeling aan
Een algemene machtiging voor het doen van aangiften omvat volgens de rechtbank óók de bevoegdheid om regelingen zoals de KOR aan te vragen. Ondernem...
Lees verder
Bij buitenlands onroerend goed werkt rechtsherstel box 3 soms averechts
De Wet rechtsherstel box 3 heeft voor belastingplichtigen met buitenlands vermogen soms een averechtse uitwerking. De wetgever kiest bewust voor een s...
Lees verder
Gedeeltelijke verlenging zachte landing handhaving schijnzelfstandigheid
Bij de behandeling van het Belastingplan zijn verschillende moties aangenomen, gericht op de verlenging van de zachte landing voor de handhaving op ar...
Lees verder
Tarieven, heffingskortingen en bedragen inkomstenbelasting 2026
De tarieven in box 1 van de inkomstenbelasting en voor de loonbelasting zijn in 2026 als volgt.tariefschijfinkomen op jaarbasisbelasting en premies vo...
Lees verder
Pakket Belastingplan 2026 aangenomen
De Eerste Kamer heeft het pakket Belastingplan 2026 aangenomen. Ook zijn vijf moties aangenomen. Tijdens het debat is veel gesproken over amendem...
Lees verder
Overgangstermijn youngtimerregeling voor auto’s die dit jaar 15 zijn geworden
Voor auto's die in 2025 15 jaar oud worden, geldt de huidige ‘youngtimerregeling’. Dit betekent dat de bijtelling wordt berekend op basis van 35% ...
Lees verder
Crediteurenakkoord met finale kwijting leidt tot naheffing btw
Een bv in financiële nood sluit een akkoord met haar crediteuren. Zij betaalt 20% van de openstaande facturen en krijgt daarvoor finale kwijting. De ...
Lees verder
Jeugdzorginstelling brengt privéfeest en familiereis in aftrek
Een bv die een jeugdzorginstelling drijft, brengt jarenlang forse bedragen in aftrek voor verbouwingen, een buitenlandse reis en een personeelsfeest. ...
Lees verder
Betaal voorlopige aanslag 2026 pas ná de dagtekening
In december 2025 verzendt de Belastingdienst al aanslagen over 2026. Deze hebben een dagtekening in januari 2026. Dat kan de voorlopige aanslag inkoms...
Lees verder
Premie en bijdrageloon Zorgverzekeringswet 2026
De minister van VWS heeft het bijdrageloon en het bijdrage-inkomen voor de Zorgverzekeringswet voor het jaar 2026 vastgesteld op € 79.409. Dit ...
Lees verder
Premiepercentages en maximum premieloon 2026
De minister van SZW heeft de premiepercentages voor de sociale verzekeringen en het maximum premieloon voor 2026 vastgesteld.Verzekering20252026 ...
Lees verder
Rente op terugbetaalde gouden handdruk aftrekbaar
Een werknemer moet na jarenlange procedures zijn gouden handdruk van € 750.000 terugbetalen, plus € 202.000 wettelijke rente. De Belastingdienst w...
Lees verder
Wel of geen btw bij kortstondig verhuren voor verkoop?
Bij overdracht van een onderneming of een zelfstandig deel daarvan hoeft geen btw te worden berekend. Steeds meer projectontwikkelaars verhuren daarom...
Lees verder
Auto pas youngtimer bij 25 jaar
De youngtimerregeling verwijst naar de manier waarop het privévoordeel wordt vastgesteld van een auto die meer dan 15 jaar geleden voor het eerst in ...
Lees verder
Invullen e-mailadres geen instemming voor verdere communicatie per mail
De Hoge Raad oordeelt dat het enkel invullen van een verplicht e-mailadres in een digitaal formulier niet genoeg is om aan te nemen dat iemand heeft i...
Lees verder
Lastenverzwaring box 3 teruggedraaid
De aanpassing van het forfait voor overige bezittingen in box 3 komt te vervallen. Daardoor komt het forfait in 2026 uit op 6% in plaats van 7,78%.De ...
Lees verder
Verhuizen vanwege geluidsoverlast levert geen aftrek op
Als een ondernemer verhuist, kan hij onder voorwaarden, naast de kosten van het overbrengen van de inboedel, een bedrag van € 7.750 aftrekken van de...
Lees verder
Belastingrente ook bij tijdige aangifte binnen uitstelperiode
Een ondernemer laat zijn aangiften verzorgen door een adviseur. De adviseur vraagt uitstel aan via de beconregeling. De ondernemer dient alle aangifte...
Lees verder
Indexering griffierechten per 1 januari 2026
Om een procedure voor de rechter te kunnen voeren, moeten griffierechten worden betaald. Per 1 januari 2026 worden deze griffierechten verhoogd. De be...
Lees verder
Lenen aan zuster zonder zekerheid
Een bv leent bijna drie ton aan haar zustervennootschap. Toen het misging en de lening waardeloos werd, wilde zij die afwaarderen ten laste van de win...
Lees verder
De kringloop die dacht slim te zijn met btw
De margeregeling is volledig van toepassing op kringloopwinkels. Onder de huidige omstandigheden ondervindt de kringloopsector echter weinig tot geen ...
Lees verder
Inschrijving brp alleen is onvoldoende voor medebewonerschap huurtoeslag
Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs geoordeeld dat er een onbalans is tussen de letter van de wet en het doel ervan. Volgens de wet is het recht op ...
Lees verder
Schenkbelasting terug na terugstorten tweede jubeltonschenking
Een zoon ontvangt in 2014 en 2018 twee schenkingen van zijn ouders voor zijn eigen woning. Beide partijen denken dat de tweede schenking ook belasting...
Lees verder
Loon op loonlijst is belast, ook zonder uitbetaling
Een vader helpt zijn zoon met de opstart van diens bv. Hij staat op de loonlijst en de bv houdt loonheffing in. Echter, de vader ontvangt geen geld. D...
Lees verder
AOW-leeftijd blijft 67 jaar en drie maanden in 2031
In de Algemene Ouderdomswet (AOW) is de jaarlijkse vaststelling geregeld van de AOW-gerechtigde leeftijd en de bijbehorende aanvangsleeftijd, de leeft...
Lees verder
