Een echtpaar kocht een villa, die voorheen als woonhuis en praktijkruimte van een huisarts diende, en betaalde 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Echter, toen de inspecteur op de hoogte raakte van de aankoop, legde hij een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. Hij stelde dat de voormalige praktijkruimte apart beoordeeld moest worden en geen woning was.
Juridisch kader
Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt een algemeen tarief van 10,4% en een laag tarief van 2% voor woning, die als hoofdverblijf voor de verkrijger gaan dienen. Over het begrip woning heeft de Hoge Raad meerdere arresten gewezen. In eerste instantie moet worden gekeken naar het doel waarvoor een onroerende zaak is ontworpen en gebouwd. Het lage tarief is van toepassing op de woning en op aanhorigheden bij de woning.
Standpunten partijen
De inspecteur legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, uitgaande van het algemene tarief over de waarde van de praktijkruimte. De nieuwe eigenaren waren het hier niet mee eens. Ze voerden aan dat de praktijkruimte, die al ingrijpend was verbouwd, ten tijde van de aankoop volledig als onderdeel van het huis werd gebruikt. Er was geen afgescheiden praktijk meer; alle kamers waren qua stijl en functionaliteit volledig in het woonhuis geïntegreerd. Ondanks deze veranderingen beriep de inspecteur zich op jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens deze arresten is een ruimte, die oorspronkelijk als praktijk is ontworpen, zelfs na verbouwing principieel geen deel van de woning.
Oordeel rechtbank
De rechtbank werd gevraagd te oordelen of het gehele pand als woning kon worden aangemerkt voor de overdrachtsbelasting. De rechtbank oordeelde dat het oorspronkelijke doel van een gebouw doorslaggevend is. Een pand, dat niet als woning is gebouwd, maar later is aangepast voor bewoning, blijft een niet-woning tenzij ingrijpende verbouwingen noodzakelijk zijn om het weer als niet-woning te gebruiken. In dit geval waren de verbouwingen niet voldoende om het pand als woning te classificeren. De rechtbank concludeerde dat de praktijkruimte nog steeds als zodanig gebruikt kon worden.
Hier hield het oordeel van de rechtbank echter niet op. De rechtbank merkte op dat de praktijkruimte een aanhorigheid bij de woning zou kunnen zijn. Volgens de wetsgeschiedenis sluit de overdrachtsbelasting voor het begrip aanhorigheden aan bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Uit de voor de inkomstenbelasting gewezen rechtspraak volgt dat van een aanhorigheid sprake is indien (een gedeelte van) een onroerende zaak naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Aanhorigheden zijn serres, aanbouwen, schuren en garages. Op basis van deze interpretatie oordeelde de rechtbank dat de gehele aankoop van het pand, inclusief de voormalige praktijkruimte, onderworpen was aan het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting.
Les
Een belangrijke les uit deze zaak is dat de oorspronkelijke functie van een gebouw zwaar kan wegen bij de beoordeling door de belastingdienst. Echter, zoals deze zaak illustreert, kunnen ook aanpassingen en de integratie van praktijkruimtes in de woning doorslaggevend zijn.
Tip! Laat, voordat u overgaat tot aankoop, een gedetailleerde inspectie uitvoeren en een juridisch advies opstellen. Dit kan helpen om misverstanden over de belastingtarieven te voorkomen en om zeker te zijn dat de ruimtes binnen de woning als één geheel worden gezien. Dit kan u, zoals het echtpaar in dit artikel, uiteindelijk helpen om in aanmerking te komen voor het lagere tarief van 2% overdrachtsbelasting.
Alle nieuwsberichten
Adviseur vraagt per ongeluk kleineondernemersregeling aan
Een algemene machtiging voor het doen van aangiften omvat volgens de rechtbank óók de bevoegdheid om regelingen zoals de KOR aan te vragen. Ondernem...
Lees verder
Bij buitenlands onroerend goed werkt rechtsherstel box 3 soms averechts
De Wet rechtsherstel box 3 heeft voor belastingplichtigen met buitenlands vermogen soms een averechtse uitwerking. De wetgever kiest bewust voor een s...
Lees verder
Gedeeltelijke verlenging zachte landing handhaving schijnzelfstandigheid
Bij de behandeling van het Belastingplan zijn verschillende moties aangenomen, gericht op de verlenging van de zachte landing voor de handhaving op ar...
Lees verder
Tarieven, heffingskortingen en bedragen inkomstenbelasting 2026
De tarieven in box 1 van de inkomstenbelasting en voor de loonbelasting zijn in 2026 als volgt.tariefschijfinkomen op jaarbasisbelasting en premies vo...
Lees verder
Pakket Belastingplan 2026 aangenomen
De Eerste Kamer heeft het pakket Belastingplan 2026 aangenomen. Ook zijn vijf moties aangenomen. Tijdens het debat is veel gesproken over amendem...
Lees verder
Overgangstermijn youngtimerregeling voor auto’s die dit jaar 15 zijn geworden
Voor auto's die in 2025 15 jaar oud worden, geldt de huidige ‘youngtimerregeling’. Dit betekent dat de bijtelling wordt berekend op basis van 35% ...
Lees verder
Crediteurenakkoord met finale kwijting leidt tot naheffing btw
Een bv in financiële nood sluit een akkoord met haar crediteuren. Zij betaalt 20% van de openstaande facturen en krijgt daarvoor finale kwijting. De ...
Lees verder
Jeugdzorginstelling brengt privéfeest en familiereis in aftrek
Een bv die een jeugdzorginstelling drijft, brengt jarenlang forse bedragen in aftrek voor verbouwingen, een buitenlandse reis en een personeelsfeest. ...
Lees verder
Betaal voorlopige aanslag 2026 pas ná de dagtekening
In december 2025 verzendt de Belastingdienst al aanslagen over 2026. Deze hebben een dagtekening in januari 2026. Dat kan de voorlopige aanslag inkoms...
Lees verder
Premie en bijdrageloon Zorgverzekeringswet 2026
De minister van VWS heeft het bijdrageloon en het bijdrage-inkomen voor de Zorgverzekeringswet voor het jaar 2026 vastgesteld op € 79.409. Dit ...
Lees verder
Premiepercentages en maximum premieloon 2026
De minister van SZW heeft de premiepercentages voor de sociale verzekeringen en het maximum premieloon voor 2026 vastgesteld.Verzekering20252026 ...
Lees verder
Rente op terugbetaalde gouden handdruk aftrekbaar
Een werknemer moet na jarenlange procedures zijn gouden handdruk van € 750.000 terugbetalen, plus € 202.000 wettelijke rente. De Belastingdienst w...
Lees verder
Wel of geen btw bij kortstondig verhuren voor verkoop?
Bij overdracht van een onderneming of een zelfstandig deel daarvan hoeft geen btw te worden berekend. Steeds meer projectontwikkelaars verhuren daarom...
Lees verder
Auto pas youngtimer bij 25 jaar
De youngtimerregeling verwijst naar de manier waarop het privévoordeel wordt vastgesteld van een auto die meer dan 15 jaar geleden voor het eerst in ...
Lees verder
Invullen e-mailadres geen instemming voor verdere communicatie per mail
De Hoge Raad oordeelt dat het enkel invullen van een verplicht e-mailadres in een digitaal formulier niet genoeg is om aan te nemen dat iemand heeft i...
Lees verder
Lastenverzwaring box 3 teruggedraaid
De aanpassing van het forfait voor overige bezittingen in box 3 komt te vervallen. Daardoor komt het forfait in 2026 uit op 6% in plaats van 7,78%.De ...
Lees verder
Verhuizen vanwege geluidsoverlast levert geen aftrek op
Als een ondernemer verhuist, kan hij onder voorwaarden, naast de kosten van het overbrengen van de inboedel, een bedrag van € 7.750 aftrekken van de...
Lees verder
Belastingrente ook bij tijdige aangifte binnen uitstelperiode
Een ondernemer laat zijn aangiften verzorgen door een adviseur. De adviseur vraagt uitstel aan via de beconregeling. De ondernemer dient alle aangifte...
Lees verder
Indexering griffierechten per 1 januari 2026
Om een procedure voor de rechter te kunnen voeren, moeten griffierechten worden betaald. Per 1 januari 2026 worden deze griffierechten verhoogd. De be...
Lees verder
Lenen aan zuster zonder zekerheid
Een bv leent bijna drie ton aan haar zustervennootschap. Toen het misging en de lening waardeloos werd, wilde zij die afwaarderen ten laste van de win...
Lees verder
De kringloop die dacht slim te zijn met btw
De margeregeling is volledig van toepassing op kringloopwinkels. Onder de huidige omstandigheden ondervindt de kringloopsector echter weinig tot geen ...
Lees verder
Inschrijving brp alleen is onvoldoende voor medebewonerschap huurtoeslag
Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs geoordeeld dat er een onbalans is tussen de letter van de wet en het doel ervan. Volgens de wet is het recht op ...
Lees verder
Schenkbelasting terug na terugstorten tweede jubeltonschenking
Een zoon ontvangt in 2014 en 2018 twee schenkingen van zijn ouders voor zijn eigen woning. Beide partijen denken dat de tweede schenking ook belasting...
Lees verder
Loon op loonlijst is belast, ook zonder uitbetaling
Een vader helpt zijn zoon met de opstart van diens bv. Hij staat op de loonlijst en de bv houdt loonheffing in. Echter, de vader ontvangt geen geld. D...
Lees verder
AOW-leeftijd blijft 67 jaar en drie maanden in 2031
In de Algemene Ouderdomswet (AOW) is de jaarlijkse vaststelling geregeld van de AOW-gerechtigde leeftijd en de bijbehorende aanvangsleeftijd, de leeft...
Lees verder
