Een echtpaar kocht een villa, die voorheen als woonhuis en praktijkruimte van een huisarts diende, en betaalde 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Echter, toen de inspecteur op de hoogte raakte van de aankoop, legde hij een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. Hij stelde dat de voormalige praktijkruimte apart beoordeeld moest worden en geen woning was.
Juridisch kader
Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt een algemeen tarief van 10,4% en een laag tarief van 2% voor woning, die als hoofdverblijf voor de verkrijger gaan dienen. Over het begrip woning heeft de Hoge Raad meerdere arresten gewezen. In eerste instantie moet worden gekeken naar het doel waarvoor een onroerende zaak is ontworpen en gebouwd. Het lage tarief is van toepassing op de woning en op aanhorigheden bij de woning.
Standpunten partijen
De inspecteur legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, uitgaande van het algemene tarief over de waarde van de praktijkruimte. De nieuwe eigenaren waren het hier niet mee eens. Ze voerden aan dat de praktijkruimte, die al ingrijpend was verbouwd, ten tijde van de aankoop volledig als onderdeel van het huis werd gebruikt. Er was geen afgescheiden praktijk meer; alle kamers waren qua stijl en functionaliteit volledig in het woonhuis geïntegreerd. Ondanks deze veranderingen beriep de inspecteur zich op jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens deze arresten is een ruimte, die oorspronkelijk als praktijk is ontworpen, zelfs na verbouwing principieel geen deel van de woning.
Oordeel rechtbank
De rechtbank werd gevraagd te oordelen of het gehele pand als woning kon worden aangemerkt voor de overdrachtsbelasting. De rechtbank oordeelde dat het oorspronkelijke doel van een gebouw doorslaggevend is. Een pand, dat niet als woning is gebouwd, maar later is aangepast voor bewoning, blijft een niet-woning tenzij ingrijpende verbouwingen noodzakelijk zijn om het weer als niet-woning te gebruiken. In dit geval waren de verbouwingen niet voldoende om het pand als woning te classificeren. De rechtbank concludeerde dat de praktijkruimte nog steeds als zodanig gebruikt kon worden.
Hier hield het oordeel van de rechtbank echter niet op. De rechtbank merkte op dat de praktijkruimte een aanhorigheid bij de woning zou kunnen zijn. Volgens de wetsgeschiedenis sluit de overdrachtsbelasting voor het begrip aanhorigheden aan bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Uit de voor de inkomstenbelasting gewezen rechtspraak volgt dat van een aanhorigheid sprake is indien (een gedeelte van) een onroerende zaak naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Aanhorigheden zijn serres, aanbouwen, schuren en garages. Op basis van deze interpretatie oordeelde de rechtbank dat de gehele aankoop van het pand, inclusief de voormalige praktijkruimte, onderworpen was aan het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting.
Les
Een belangrijke les uit deze zaak is dat de oorspronkelijke functie van een gebouw zwaar kan wegen bij de beoordeling door de belastingdienst. Echter, zoals deze zaak illustreert, kunnen ook aanpassingen en de integratie van praktijkruimtes in de woning doorslaggevend zijn.
Tip! Laat, voordat u overgaat tot aankoop, een gedetailleerde inspectie uitvoeren en een juridisch advies opstellen. Dit kan helpen om misverstanden over de belastingtarieven te voorkomen en om zeker te zijn dat de ruimtes binnen de woning als één geheel worden gezien. Dit kan u, zoals het echtpaar in dit artikel, uiteindelijk helpen om in aanmerking te komen voor het lagere tarief van 2% overdrachtsbelasting.
Alle nieuwsberichten
Maatregelen box 3
Meer belasting voor beleggers, lager heffingsvrij vermogen
De invoering van een nieuw box 3-stelsel (werkelijk rendement) schuift door naar 2028. Om ...
Lees verder
Wijzigingen omzetbelasting en accijns
Behoud lage btw op cultuur, media en sport
De voorgenomen verhoging van het lage btw-tarief (9% → 21%) gaat niet door voor cultuur, media en spo...
Lees verder
Voorgestelde wijzigingen autobelastingen
Tariefkorting voor emissievrije personenauto's
Door het zware accupakket betalen emissievrije personenauto’s zonder korting meer motorrijtu...
Lees verder
Voorstellen erf- en schenkbelasting
Erfbelasting krijgt ruimere aangiftetermijn
De aangiftetermijn voor erfbelasting wordt verlengd van acht naar twintig maanden na overlijden. Dit komt...
Lees verder
Voorstellen energie- en vliegbelasting
Vliegbelasting
Het tarief van de vliegbelasting wordt vanaf 2026 gebaseerd op de eindbestemming van de passagier, niet op de eerste overstapluchthave...
Lees verder
Wijzigingen loonbelasting
Fossiele leaseauto’s worden duurder voor werkgevers
Vanaf 1 januari 2027 geldt een pseudo-eindheffing van 12% over de waarde van fossiele perso...
Lees verder
Tarieven en heffingskortingen 2026
Het pakket Belastingplan 2026 bestaat uit acht wetsvoorstellen met een breed palet aan fiscale maatregelen. De tarieven en heffingskortingen in d...
Lees verder
Bijtelling auto ondanks verbod privégebruik in contract
Een kinderdagverblijf gebruikt vier auto's voor het ophalen en brengen van kinderen en het doen van boodschappen. Werknemers moeten bij indiensttr...
Lees verder
Gebonden aan vaststellingsovereenkomst
Een vof handelt in exclusieve horloges en schaft nieuwe horloges aan in Spanje, inclusief Spaanse btw. Bij de verkoop in Nederland past de vof de marg...
Lees verder
Terugvordering kindgebonden budget verminderd tot nihil
Een man ontvangt in 2020 een nabetaling van € 37.439 van het UWV na een gewonnen rechtszaak. Deze nabetaling zorgt ervoor dat drie overheidsinsta...
Lees verder
Werkelijk rendement over hele vermogen, niet per vermogensbestanddeel
Een man doet aangifte inkomstenbelasting over het jaar 2021. Hij geeft in zijn aangifte een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3) op van &...
Lees verder
Contributie als gift
De Kennisgroep inkomstenbelasting niet-winst neemt het standpunt in dat contributie aan een vereniging die is aangemerkt als ANBI kan kwalificeren als...
Lees verder
Door lang wachten met transport geen nultarief
Een paardenhandelaar verkoopt vier wedstrijdpaarden aan buitenlandse kopers en past het nultarief toe, omdat de paarden later uitgevoerd worden. Bij d...
Lees verder
Negatief loon bij bestuurdersaansprakelijkheid: wanneer is er echte verarming?
Een dga moet via zijn vennootschap € 453.476 schadevergoeding betalen vanwege de onrechtmatige verkoop van sportkleding die eigenlijk van een and...
Lees verder
Fiscaal compromis vernietigd door dwaling over woningoppervlakte
In 2017 verkoopt een dochtermaatschappij een woning met garage aan de zoon van de dga voor € 274.760, terwijl de WOZ-waarde € 398.000 bedraa...
Lees verder
Waardedruk zelfbewoning bij waardering van bedrijfsgedeelte bij staking
Bij de waardering van het bedrijfsgedeelte van een woon- en praktijkpand moet rekening worden gehouden met een waardedruk door duurzame zelfbewoning. ...
Lees verder
Naheffing terecht, geen bewijs voor mondeling stopzetten van loon
Een man is de enige werknemer van een bv. De man is werkzaam als bestuurder bij meerdere vennootschappen. Als de Ondernemingskamer een nader onderzoek...
Lees verder
Terugvragen in 2024 betaalde buitenlandse btw
Ondernemers die in 2024 in een ander EU-land btw hebben betaald, kunnen deze btw terugvragen wanneer zij in dat land geen aangifte doen. Een verzoek o...
Lees verder
Kabinet dicht belastinglek in box 3 bij obligaties
In box 3 is een belastinglek ontstaan bij de aankoop van obligaties met zogeheten aangegroeide rente. Het kabinet neemt met een wetswijziging maatrege...
Lees verder
Stilzitten is geen prijsgeven
In 2006 verstrekt een vader via zijn bv een lening van € 90.000 aan zijn zoon. De zoon raakt in de loop der jaren in financiële problemen, w...
Lees verder
Controleer omschrijving van de activiteiten en nieuwe SBI-code bij KVK
Op 6 en 7 september 2025 wijzigt de KVK de Standaard Bedrijfsindeling (SBI). In het Handelsregister worden dan, waar dat nodig is, de huidige SBI-code...
Lees verder
Cessie van verzekeringsaanspraak voorkomt belastbaarheid uitkering
Een ondernemer die in 2015 zijn aanspraak uit een arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) cedeert om schulden af te lossen, hoeft de in 2018 ontvangen...
Lees verder
Geen dubbele heffing door eerdere teruggaaf
In de jaren tachtig kent de Belastingdienst ten onrechte twee btw-nummers toe aan een ondernemer. Eén voor zijn advieswerkzaamheden en é...
Lees verder
Verzendtheorie niet van toepassing op ambtshalve vermindering
Een man krijgt in 2018 een aanslag IB opgelegd over het jaar 2016. Pas aan het einde van 2021 laat hij een bezwaarschrift opstellen. In deze brief, ge...
Lees verder
Rente op familiehypotheek te hoog
Een man en zijn echtgenote besluiten een woning te kopen, zonder dat zij een financieringsvoorbehoud maken. Omdat zij extra financiering nodig hebben ...
Lees verder
