Was een verbouwing zo ingrijpend dat in wezen nieuwbouw is ontstaan?

Een ondernemer heeft een pand gekocht nadat dit was verbouwd tot hotel. De vraag is of de aanpassingen aan het pand zo ingrijpend zijn geweest dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In dat geval is de latere levering niet belast met overdrachtsbelasting, maar met omzetbelasting. Gezien het feit dat drie afzonderlijke panden zijn samengevoegd tot één pand, kunnen we rustig stellen dat de verbouwing ingrijpend was. Maar was deze ingrijpend genoeg om het pand aan te merken als een nieuw pand? De inspecteur meent van niet en heeft het bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting afgewezen. De belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Hoe liep dit af?

Standpunten van partijen

Volgens de belanghebbende is door de verbouwing een nieuw pand ontstaan. De bouwkundige constructie is ingrijpend gewijzigd en het pand heeft een nieuwe functie gekregen. De verkrijging zou daarom vrijgesteld moeten zijn van overdrachtsbelasting. De inspecteur betoogt echter dat niet gesproken kan worden van een nieuw vervaardigd pand, omdat de bouwkundige ingrepen beperkt waren. Volgens de inspecteur blijkt uit de tekeningen dat slechts op enkele plaatsen nieuw metselwerk is toegepast, zijn de dragende wanden in de kelder bestaand metselwerk en zijn de nieuw geplaatste binnenmuren niet dragend.

In wezen nieuwbouw

We spreken van 'in wezen nieuwbouw' als door verbouwingswerkzaamheden eigenlijk een nieuw pand is ontstaan. Dit betekent dat het resultaat van de verbouwing gelijkgesteld wordt met een nieuw pand. De beoordeling hiervan is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden.

Wat is er aangepast?

In deze zaak is de monumentale draagstructuur aangepast door een nieuwe interne draagconstructie aan te brengen, bestaande uit nieuwe dragende wanden op alle verdiepingen bij de gangen. In de kelder zijn dragende binnenwanden geplaatst om de bestaande en de nieuw aangebrachte constructie te ondersteunen. De kelder is uitgebreid, waarbij onder meer twee liften zijn gerealiseerd. Voor deze aanpassing is de bodem van de kelder uitgegraven en is de kelder water- en gasdicht gemaakt in beton, rustend op nieuwe funderingspalen.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank verwijst naar een arrest van de Hoge Raad voor de beoordeling of sprake is van een nieuw pand. Uit dit arrest volgt dat alleen aanpassingen aan de bouwkundige constructie kunnen rechtvaardigen dat sprake is van een ingrijpende verbouwing waardoor in wezen een nieuw pand is ontstaan. De rechtbank oordeelt dat de belanghebbende niet heeft aangetoond dat de nieuw geplaatste binnenwanden dragend zijn. Ook zijn de aanpassingen aan de vloerconstructie op de tweede etage volgens de rechtbank niet van dien aard dat gesproken kan worden van in wezen nieuwbouw. Er is geen nieuw pand ontstaan. Er is terecht overdrachtsbelasting betaald.

Alle nieuwsberichten

Betaalde rente voor ex niet aftrekbaar

Een man blijft na de scheiding in de voormalige echtelijke woning wonen en neemt de volledige hypotheeklasten op zich, inclusief het deel van zijn ex-...

Lees verder

Schenking in 2024? Aangifte schenkbelasting voor 1 maart

Bij het ontvangen van een schenking is het meestal verplicht om aangifte te doen bij de Belastingdienst en schenkbelasting te betalen. Of aangifte nod...

Lees verder

Geen onbeperkte verliesverrekening voor verlengd boekjaar 2012/2013

Per 1 januari 2022 zijn de temporiseringsmaatregel en de onbeperkte voorwaartse verliesverrekeningstermijn ingevoerd. Naar aanleiding hiervan is de vr...

Lees verder

Geen zelfstandigenaftrek voor ondernemer, die ook werkt voor de bv van de partner

Een ondernemer heeft recht op de zelfstandigenaftrek als hij voldoet aan het urencriterium. Dat houdt in, dat de ondernemer in een kalenderjaar ten mi...

Lees verder

Btw-vrijstelling voor thuistest

Een bv biedt testkits aan, waarmee afnemers zich kunnen laten testen op soa's. De bv werkt samen met een medisch diagnostisch centrum vo...

Lees verder

Mag de Belastingdienst aanmaningskosten in rekening brengen aan een buitenlands belastingplichtige?

Een Nederlands echtpaar, dat buiten Nederland woont en Nederlands belastingplichtig is, ontving in 2020 navorderingsaanslagen. Deze navorderingsaansla...

Lees verder

Negatieve spaarrente is negatief inkomen box 3

Een man doet aangifte inkomstenbelasting. Hij geeft in box 3 een belastbaar inkomen aan van € 207. Omdat de rente op zijn spaarrekening negatief ...

Lees verder

Belastingdienst controleert in 2025 extra op zakelijke kosten

De Belastingdienst gaat in 2025 extra aandacht besteden aan de beoordeling van zakelijke kosten, onder andere bij eenpersoons-bv’s. Dit komt voo...

Lees verder

Aanmanen mag pas na afwijzen verzoek kwijtschelding

Een man krijgt een aanslag lokale belastingen. Hij vraagt hiervoor kwijtschelding aan, maar stuurt het toegezonden aanvraagformulier niet terug. Vier ...

Lees verder

Herinvesteringsvoornemen aanwezig ondanks ontbreken van een concreet plan voor vervanging

Na verwijzing door de Hoge Raad dient Hof Den Bosch de vraag te beantwoorden of een bv een herinvesteringsreserve kan vormen voor boekwinsten, die zij...

Lees verder

Kabinet gaat door met wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3

De staatssecretaris van Financiën heeft in een brief aan de Tweede Kamer een eerste reactie gegeven op het kritische advies van de Raad van State...

Lees verder

Hoger beroep inspecteur niet-ontvankelijk door te laat indienen van motivering

Een inspecteur diende op 25 oktober 2022 pro forma een hogerberoepschrift in tegen een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. De griffier ga...

Lees verder

Verlaagde btw-tarief van toepassing bij sporten op het strand

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat buitensportactiviteiten op en rond het strand onder het verlaagd btw-tarief kunnen vallen. Voorwaarde is wel dat er ...

Lees verder

Verklaring betalingsgedrag nu ook online aanvragen

Vanaf nu is het mogelijk om online een verklaring betalingsgedrag aan te vragen. Met een verklaring betalingsgedrag wordt aangetoond dat er geen ...

Lees verder

Parkeerbelasting voor pakketbezorgers per levering beoordelen

Voor het betalen van parkeerbelasting geldt een uitzondering als sprake is van ‘het onmiddellijk laden of lossen van zaken’. Een bezorger ...

Lees verder

Termijn voor indienen suppletie omzetbelasting

De Algemene wet inzake rijksbelastingen bepaalt dat belastingplichtigen verplicht zijn om de inspecteur mededeling te doen van onjuistheden of onvolle...

Lees verder

Papier telt: vast contract zonder schriftelijke vastlegging kost werkgever geld

Een groothandelaar in voedingsmiddelen kreeg van de Belastingdienst een naheffingsaanslag premieheffing werknemersverzekeringen opgelegd. Bij een boek...

Lees verder

Kort kijken, hoog schatten: het hof fluit de inspecteur terug

Een belastingplichtige runt samen met een medevennoot een coffeeshop. Na waarnemingen ter plaatse (wtp's) heeft de Belastingdienst navorderingsaan...

Lees verder

Wie kan er bezwaar maken tegen parkeerboete?

Een naheffingsaanslag parkeerbelasting wordt aan de kentekenhouder van de auto opgelegd. De bestuurder tekent hiertegen bezwaar aan. Hi...

Lees verder

Gerechtshof corrigeert onredelijke schatting van inspecteur

Een ondernemer exploiteert huurrechten met betrekking tot panden. Dit houdt in dat hij panden huurt en deze vervolgens onderverhuurt. Daarnaast is hij...

Lees verder

WOZ: Vergelijkingsobjecten uit andere dorpskern bruikbaar

Een woningeigenaar is het niet eens met de WOZ-waarde van zijn woning. De woningeigenaar vindt onder meer dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar ...

Lees verder

Aangifte is impliciet verzoek om doorschuiven verkrijgingsprijs

Een zoon erft in 2011 de helft van de aandelen van een bv van zijn moeder. In de aangifte inkomstenbelasting van moeder over 2011 is destijds geen (fi...

Lees verder

Kwijtschelding schuld ex-partner is belaste schenking

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft het beroep beoordeeld van een belanghebbende tegen de aan hem opgelegde aanslag schenkbelasting. De kern van...

Lees verder

Muziekproductie ondanks fiscale winst geen bron van inkomen

Een belastingplichtige die elektronische muziek produceert, komt in conflict met de Belastingdienst over de aftrek van verliezen uit zijn muziekactivi...

Lees verder

Belastingadviseur faalt bij onderbouwing zakelijke kosten

Een belastingadviseur raakte verwikkeld in een juridische strijd met de Belastingdienst over de zakelijkheid van diverse kostenposten in zijn aangifte...

Lees verder

Onze administratieve en fiscale diensten

Boekhouding verzorgen

Als administratiekantoor is adequaat boekhouden voor ons dagelijkse materie. Het voeren van een overzichtelijke administratie is niet alleen verplichte kost, u krijgt er ook actueel inzicht in het reilen en zeilen van uw bedrijf door.

Lees verder

Belastingaangiftes

Het doen van belastingaangiftes hoort er nu eenmaal bij. U kunt bij ons terecht voor bijvoorbeeld uw aangiftes omzetbelasting, vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting en dividendbelasting.

Lees verder

Fiscaal advies

Bent u op de hoogte van alle fiscale mogelijkheden rond aftrekposten, toeslagen of bijvoorbeeld compensabele verliesposten? Vaak valt er het nodige fiscaal te optimaliseren zodat u niet teveel betaalt en tegelijkertijd uw werkkapitaal optimaal benut.

Lees verder